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Le 2/12/2009Immobilier 2010 : les prévisions des professionnels
les particuliers auront cette année encore bien des difficultés pour déchiffrer un marché immobilier des plus obscurs...
Seloger
Premier professionnel à s'essayer au délicat exercice des pronostics, le groupe d'annonces immobilières Seloger dévoilait hier son baromètre des prix immobiliers pour le mois de décembre dernier. Avec une progression évaluée sur le plan national à +0,6%, plus d'une vingtaine de grandes villes françaises ont constaté le retour à la hausse du prix de leurs biens immobiliers (+2,4% à Paris sur le dernier trimestre 2009, +7,4% à Toulouse ou encore +1,4% à Lilles). « Le marché immobilier semble redémarrer. [...] Les clients reviennent, les transactions s'accélèrent, surtout sur les petites surfaces », soulignait Roland Tripard, Directeur Général du groupe.
Entreparticuliers
Pour ce site d'annonces, décembre semble bel et bien avoir marqué d'une empreinte positive la fin d'une année 2009 des plus mouvementées pour le marché de l'immobilier. En enregistrant sur ce dernier mois une hausse de prix de +0,9% pour les appartements et de +0,7% pour les maisons, Entreparticuliers.com avoue fonder de grands espoirs sur l'année 2010. « Les signes marquants de reprise dont nous scrutions la confirmation, se précisent », constate son président, Stéphane Romanyszyn. « Je ne peux m'empêcher de rappeler, qu'il y a encore seulement quelques mois, de doctes pythies, dont j'attends avec curiosité leurs augures pour 2010, nous annonçaient une baisse supérieure à 10% en 2009 », raille même ce dernier avant de déclarer que « le marché immobilier est incontestablement aujourd'hui en net retournement ».
Century 21
Ce mardi 5 janvier, le président du réseau d'agences immobilières Century 21 a également fait part de ses prévisions pour l'année à venir. En conférence de presse, Laurent Vimont estime qu' « après avoir purgé les excès des hausses, les prix repartent à la hausse grâce à une meilleure solvabilité des acheteurs, due notamment à la baisse des taux d'intérêt ». Evoquant une hausse des prix comprise entre 0 et 3%, Laurent Vimont explique que l'année 2010 pourrait bien se caractériser par une érosion du nombre de biens disponibles. « La demande est forte, l'offre, elle, est en baisse. Dans nos agences, nous avions 92.000 biens disponibles à la vente au 1er janvier 2009, contre seulement 66.900 au 1er janvier 2010. Dans ces conditions, on risque de recréer un marché de pénurie, à l'avantage des vendeurs en 2010 », observe-t-il.
AVendreALouer
Dans son dernier baromètre de l'offre et de la demande immobilière en France, le site AVendreALouer dresse un constat similaire : la hausse des prix a effectivement engagé son retour, notamment au sein de ces grandes villes françaises que sont Lilles (+5%), Montpellier (+3%), Nice (+3%), Marseille, Bordeaux et enfin Paris (+1% pour ces trois dernières). Le site entend toutefois se démarquer en ne cédant pas à l'enthousiasme affiché par ses concurrents. De l'avis de son directeur général, Elie Curetti, il convient en effet d'associer cette hausse des prix à l'érosion progressive du budget des ménages. Pronostiquant ainsi « un début d'année 2010 morose », ce dernier anticipe une année « probablement équivalente à 2009, avec des variations de prix contenues et un nombre de transactions qui sera le résultat d'une équation à deux inconnues : l'évolution des taux d'intérêt et des chiffres du chômage ».
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La taxe carbone annulée !
Le Conseil constitutionnel a pointé du doigt les incohérences de la taxe carbone, soulignant que la multitude des exemptions à cette contribution étaient contraires à l’objectif de lutte contre le réchauffement climatique et créaient une inégalité des Français devant l'impôt.
La taxe carbone telle qu’elle était envisagée portait essentiellement sur les émissions de carburants et de produits de chauffage, qui ne sont, selon les juges du Conseil constitutionnel, que « l'une des sources d'émission de dioxyde de carbone ». Les émissions des centrales thermiques produisant de l'électricité étaient exonérées tout comme les émissions du transport aérien et celles du transport public routier de voyageurs.
Au final, « moins de la moitié des émissions de gaz à effet de serre aurait été soumise à la contribution carbone ». Et « ces exemptions auraient conduit à ce que 93 % des émissions d'origine industrielle, hors carburant, soient exonérées de contribution carbone ».
Vers une toute nouvelle taxe carbone ?
Cette décision sonne comme une victoire pour le PS. En effet, le groupe socialiste de l’Assemblée national avait saisi le Conseil après l’adoption du projet de loi de finances pour 2010, le 18 décembre dernier. Mais le gouvernement n’entend pas rester sur ce revers. Le Premier ministre, François Fillon, a annoncé qu'un nouveau texte serait proposé et qu’il prendrait pleinement en compte les observations faites par les sages du Conseil constitutionnel. Le texte instaurant cette nouvelle taxe carbone devrait être présenté au Conseil des ministres du 20 janvier.
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Loi Scellier 2010
La défiscalisation scellier s’adresse à tous les contribuables français, quelque soit la tranche marginale d’imposition (TMI), qui investissent dans un bien immobilier neuf et s’engagent à le louer pendant une période minimum de 9 ans.
Loi Scellier 2010 : quel est le montant de la réduction d'impôt ?
La loi Scellier 2010 permet d’obtenir une réduction d’impôt pouvant atteindre 37% de la valeur de l’investissement. L'avantage fiscal maximum pouvant être obtenu est de 8 333 €. La défiscalisation scellier est calculée sur le prix de revient du logement à hauteur de :
- 25% pour tous types de logements acquis ou construits entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2010.
- 25% pour les logements BBC acquis ou construits en 2011 et 15% pour les logements non BBC.
- 20% pour les logements BBC acquis ou construits en 2012 et 10% pour les logements non BBC.
L'économie d’impôt en amendement Scellier est répartie de façon linéaire sur les 9 années durant lesquelles l’investisseur s’engage à louer le bien et débute l’année d’achèvement des travaux ou à la date d’acquisition du bien immobilier concerné.
Dans le cas où l'investisseur souhaite prolonger la réduction d'impôt il peut opter pour le régime scellier social.
Loi Scellier : Exemple
Investissement de 100 000 €
Immobilier Scellier
25% de réduction d'impot
La réduction d'impôt totale
est de 25 000 €.
La réduction d'impôt est de 2777 € / an
sur 9 ans.
Loi Scellier : Conditions à respecter pour être éligible ?
Le logement doit être neuf ou en état futur d’achèvement,
L’investissement Scellier doit être réalisé entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012,
Le propriétaire s’engage à louer le bien pendant une période minimum de 9 ans pour être éligible à la loi Scellier 2010,
Un membre du même foyer fiscal ne peut louer le logement,
L’engagement de location doit prendre effet dans les 12 mois suivant la date d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure,
Les loyers pratiqués ne doivent pas excéder les plafonds fixés par le décret,
Le dispositif Scellier n’est pas cumulable sur un même bien avec les dispositifs Robien, Borloo, ZRR, résidences hôtelières, Girardin, Malraux et Monuments historiques,
La defiscalisation scellier 2010 s'opère sur les logements retenus dans la limite de 300 000 €,
La loi scellier n’est valable qu’à raison d’une seule acquisition, construction ou transformation de logement par année d’imposition,
Des plafonds de loyers sont à respecter selon la zone scellier d’investissement.
Source : http://www.loiscellier2010.org/
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Loi Boutin
Construction et Urbanisme
Extension du Pass Foncier aux logements collectifs.
Pour faciliter l’accession à la propriété des jeunes ménages, la loi étend le Pass Foncier, jusque-là réservé à la maison individuelle, aux appartements. Rappelons que ce mécanisme permet un achat en deux temps avec en première phase le paiement de la construction puis en seconde phase, le règlement du terrain. Ce dispositif ouvre droit à une TVA à 5,5 %. Il est cependant réservé aux primo accédants sous réserve de condition de ressources de l’accédant et de prix de vente du logement.
Augmentation de la constructibilité
Afin de doper la construction de logements, la loi permet de s’affranchir des règles de constructibilité figurant au POS ou au PLU dans la limite de 20 % pour chacune des règles concernées (hauteur, emprise au sol, COS) et dans des secteurs déterminés par le conseil municipal.
Revenus fonciers
Remaniement du dispositif Borloo ancien.
Les logements faisant l’objet d’un conventionnement à loyer social avec l’Agence nationale de l’Amélioration de l’Habitat ouvrent droit à une déduction des revenus fonciers de 60 % contre 45 % auparavant. Cette déduction est portée à 70% si les logements sont loués à un organisme public ou privé dans le cadre d’un conventionnement à loyer intermédiaire ou à loyer social.
Recentrage géographique du dispositif Robien
Encore valable cette année, le dispositif Robien neuf se voit réservé à des opérations situées dans des communes classées dans des zones géographiques caractérisées par un déséquilibre entre l’offre et la demande. Un arrêté des ministres chargés du budget et du logement, révisé au moins tous les trois ans, établit le classement des communes par zone.
Rapports propriétaires/locataires
Surface habitable inscrite dans le contrat de location
Désormais, la surface habitable doit figurer dans le contrat de location. Cependant le texte reste flou, ne précisant pas ce qu’il entend par surface habitable ni les éventuelles sanctions en cas de non respect de cette obligation.
Réforme du cautionnement
Le bailleur ne doit plus exiger une caution de son futur locataire dès l’instant où il souscrit une assurance loyers impayés.
Garantie en l’absence du dépôt de garantie
Lors de l’entrée dans les lieux, le locataire doit verser un dépôt de garantie équivalent à un mois de loyer hors charge. En l’absence de ce dépôt, le bailleur peut exiger la remise sur un compte bloqué d’une somme équivalente à un mois de loyer. Rappelons que le dépôt de garantie n’est pas indexé et ne produit donc aucun intérêt au bénéfice du locataire.
Remboursement du dépôt de garantie
En cas de vente ou de mutation à titre gratuit du logement loué, le remboursement du dépôt de garantie, au départ du locataire, incombe au nouveau bailleur.
Délai d’expulsion ramené à un an
Pour protéger les petits propriétaires qui n’ont que le loyer pour compléter leur retraite, le délai d’une expulsion locative est ramené de 3 à 1 an, à partir de la décision du juge.
Copropriété
Honoraires du syndic
Les honoraires spécifiques du syndic en matière de travaux ne pourront être pris que pour des travaux hors budget prévisionnel. Pour les autres travaux, le texte précise que les honoraires sont votés lors de la même assemblée générale que les travaux concernés et aux mêmes règles de majorité.
Suppression du poste de gardien
Le texte permet de supprimer, à la majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, le poste de gardien et de vendre la loge, sous réserve de respecter la destination de l’immeuble et de ne pas porter atteinte aux modalités de jouissance des parties privatives.
Procédure d’alerte pour les copropriétés en pré difficultés
Dès l’instant où l’équilibre financier d’une copropriété est menacé par des impayés qui s’élèvent à 25 % du budget prévisionnel et des dépenses hors budget, il est possible de faire nommer un administrateur par le président du Tribunal de grande instance. Cet administrateur devra rédiger un rapport sur la situation financière du syndicat des copropriétaires, sur l’état de l’immeuble et devra émettre des propositions pour recouvrer un équilibre financier.
Report de la date butoir pour la mise aux normes des ascenseurs
Face aux difficultés rencontrées par les copropriétés pour réaliser les travaux de mise en sécurité des ascenseurs, la date butoir pour effectuer les travaux est reportée de 3 ans, soit le 3 juillet 2021.
19/03/2009
Source : http://droit-finances.commentcamarche.net/faq/sujet-2523-loi-boutin-du-25-mars-2009-de-mobilisation-pour-le-logement
