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Marché immobilier : des prévisions prudentes pour 2012
En début d’année, les notaires avaient annoncé une baisse du volume d’activité de l’année 2011par rapport à celui de 2010, année forte qui a recensé 783 000 ventes dans l’ancien et 115 000 unités dans le neuf. Mais c’était sans compter sur les décisions prises à la fin de premier semestre par le gouvernement, à savoir la taxation des plus-values immobilières pour la résidence secondaire et l’investissement locatif et le coup de rabot fiscal sur le dispositif Scellier dès 2012, celui-ci passant de 22% à 14%. Certes, depuis quelques jours, un amendement sur la taxation a été adopté. Mais il ne vise que les propriétaires de résidence secondaire, non propriétaires de leur résidence principale remployant le prix de cession pour acquérir une résidence principale dans les deux ans. Ceux qui ne sont pas dans cette configuration et veulent échapper aux 30 ans ont bel et bien décidé de mettre les biens sur le marché et les vendre avant le couperet de février 2012, quitte à faire un geste au niveau du prix. Dès lors, les ventes devraient marquer le pas en 2012. D’autant plus que comme le souligne les notaires, trois raisons pourraient conduire à cette situation : « d’une part le contexte économique et financier. Les prévisions de croissance, revues à la baisse et la mise en place des règles prudentielles avec Bâle III vont inciter les banques à restreindre leurs conditions de crédit ; d’autre part, la mise en place de la réforme des plus values peut dissuader des vendeurs de mettre leurs biens sur le marché ; enfin , les années électorales sont toujours des années d’attentisme ». Cette situation devrait impacter le marché en provoquant « une baisse significative des primo-accédants mais une augmentation des acquéreurs de plus de 60 ans qui pourrait atteindre 16% en province contre 12% les années précédentes et 16,2% à Paris contre 8,6% en moyenne les années précédentes ». Plus que jamais valeur refuge des seniors pour s’y loger, pour loger un enfant à terme ou pour un complément de revenus.
Source : http://magimmo.seloger.com/a-la-une/marche-de-l-immobilier/marche-immobilier-des-previsions-prudentes-pour-2012-t222181
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L'éco-performance fait son chemin sur le marché immobilier
Le lien entre la performance environnementale des biens immobiliers et leur valorisation financière est prévu par les acteurs du marché, mais pas encore confirmé par les statistiques, faute de recul suffisant". C’est ce qu’indique le baromètre 2010 du reporting sur l’éco-performance des bâtiments, publié par Novethic, centre de recherche sur la responsabilité sociale des entreprises, avec l’Ademe. Cette étude, qui se penche sur les promoteurs, les foncières et les gestionnaires d’actifs, fait état d’une amélioration globale des pratiques de reporting pour chacune de ces activités.
Les notes moyennes des promoteurs s’élèvent à 65%, celle des foncières à 49% même si les écarts se creusent entre les acteurs, et la moyenne des gestionnaires d’actifs est de 31,5%. "Les trois quarts d’entre eux restent silencieux sur la performance environnementale de leurs actifs immobiliers", note le baromètre. Ce dernier montre que les entreprises "ont globalement une connaissance de plus en plus large des performances énergétiques de leur patrimoine. On trouve par exemple des bilans carbone exhaustifs et des audits énergétiques".
"Après quatre éditions de ce baromètre, on constate qu’il y a désormais des leaders, des entreprises qui sont en avance sur ces sujets", commente Mathieu Wellhoff, économiste à l’Ademe. "Se pose désormais la question de la valorisation de la performance énergétique ; car la concrétisation des actions ne se fait que lorsque la partie financière est engagée", indique Mathieu Wellhoff, précisant que les actions en matière d’éco-performance doivent être partagées au niveau global de l’entreprise. En effet, malgré les bons résultats du baromètre, le concept de "valeur verte", c’est-à-dire le lien entre la performance énergétique et la performance financière, reste encore à développer. Jacqueline Faisant, présidente de BNP Paribas real estate investment management, estime pour sa part qu’"en plus d’avoir des produits performants, il faut que l’on sache faire ; que les architectes soient formés à faire non seulement du beau mais aussi du durable, et que les produits soient faciles à mettre en œuvre pour les artisans".
Source : http://www.maisonapart.com/edito/immobilier-gestion-du-bien/proprietaire-locataire/l-eco-performance-fait-son-chemin-sur-le-marche-im-4810.php
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2012 : Arrivée des nouveaux diagnostics amiante
Ce décret modifie en profondeur les diagnostics amiante (vente, DTA, contrôle périodique, examen visuel après travaux,…).
Voici quelques unes de ces nouveautés :
- Remise des diagnostics amiante au propriétaire contre accusé de réception,
- Diagnostics à la charge du ou des exploitants de l’immeuble à défaut d’identification du propriétaire,
- Modification de l’annexe 13-9 (ajout des coffrages perdus, panneaux ondulés, ardoises, bardeaux bitumineux,…) avec création de 3 listes (A, B et C),
- Evaluation du risque de dégradation des matériaux amiantés lié à leur environnement et émission de recommandations de gestion adaptées aux besoins de protection des personnes en cas de risque de dégradation rapide dans le cadre des diagnostics amiante vente et DTA,
- En cas de détection de matériau amianté en état 2 ou 3, le diagnostiqueur devra transmettre une copie du rapport au Préfet,
- En cas de matériau amianté en état 2, le propriétaire a 3 mois pour effectuer les mesures d’empoussièrement,
- Création d’une liste de communes concernées par des zones amiantifères,
- Création du diagnostic « examen visuel après travaux de désamiantage » pour certains matériaux amiante non friables,
- Création du « dossier amiante – parties préventives » pour les appartements, ce dossier devant être tenu par le propriétaire à la disposition des occupants (locataires ou autres), ceux-ci devant être informés de l’existence et des modalités de consultation de ce dossier (il suit le principe du DTA),
- En cas de non réalisation des diagnostics amiante, le préfet pourra prescrire aux propriétaires de les effectuer dans des délais qu’il fixe,
- Création d’expertise par « un organisme expert indépendant » missionné par le préfet pour vérifier notamment le respect des obligations de repérage et la conformité à la règlementation des rapports de repérage,
- Création d’amende en cas de non établissement des différents diagnostics,
- Obligation d’établir de nouveaux diagnostics vente lors de la vente d’un bien ayant déjà fait l’objet d’un diagnostic vente suivant la règlementation actuelle,
- Obligation d’établir de nouveaux DTA pour les biens ayant déjà fait l’objet d’un DTA au plus tard en 2021 ou avant certains travaux,
- Mise en place de missions d’expertise (étude de faisabilité de travaux, émission d’avis sur les dispositions de prévention des risques de diffusion des fibres,…) pour les diagnostiqueurs (ou professions équivalentes) après avis du préfet,
Source : http://www.lacentraledudiagnostiqueur.fr/my_documents/my_files/2381A_Decret_du_3_juin_2011_amiante_des_les_immeubles_batis.pdf
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REGLES PARTICULIERES DE LA LOI SCELLIER
Zones Géographiques Scellier
Les avantages fiscaux de la Loi Scellier sont réservés aux investissements réalisés dans les communes où il y a un déséquilibre entre l’offre et la demande locative. Le zonage loi Scellier (zones A bis, A, B1 et B2) a été créé par arrêté conjoint entre le Ministre du Logement et le Ministre des Finances, limitant ainsi les précédentes dérives liées à l’emplacement du bien. La réduction d’impôts Scellier sera possible pour les logements situés dans les communes de la zone C, sous réserve d'obtention d'un agrément. Les conditions d'obtention de cet agrément doivent notamment prouver l'existence de tensions sur le marché local.
*ZONES & PLAFONDS LOI SCELLIER 2012 (voir lien)
Cumul d’investissement Scellier avec la loi Robien, Borloo ...
Pour un même logement, la réduction d'impôts Scellier ne peut en aucun cas se cumuler avec un autre dispositif. De plus, la loi n’autorise qu’une seule opération en loi Scellier ou Scellier Outre-mer par année.
En revanche, il est possible de cumuler plusieurs investissements immobiliers défiscalisants dans la mesure où il ne s’agit pas du même dispositif. Attention toutefois à ne pas dépasser le plafond des niches fiscales. (voir l'actualité sur les niches fiscales)
Pour ceux qui ont déjà des investissements en cours (en loi Robien par exemple) il est tout à fait possible de réaliser un investissement en loi Scellier par ailleurs.
Déficit foncier
Lorsqu’un investisseur constate un déficit foncier, le plafond de droit commun est fixé à 10 700 €.
Il peut imputer sur son revenu global, dans cette limite de 10 700 €, les déficits provenant d’autres locations, y compris celles bénéficiant du dispositif loi Scellier.
Niches fiscales
La nouvelle loi de finances précise la mise en vigueur d’un plafonnement des niches fiscales, qui limite les réductions d'impôts, pour un même foyer fiscal à 18 000 €, majoré de 4% du montant des revenus imposables du foyer.
Loi Scellier en réhabilitation
Cette réduction d'impôts est applicable, dans les mêmes conditions que le dispositif «Loi Scellier» neuf, aux locaux affectés à un usage autre que l'habitation, et que le contribuable transforme en logement.
Il en est de même pour les logements qui ne satisfont pas aux caractéristiques de décence et qui font l'objet de travaux de réhabilitation, leur permettant d'acquérir des performances techniques voisines de celles des logements neufs BBC.
La loi de Finances 2012 étend le champ d’application du dispositif aux logements remis à neuf, réhabilités ou transformés par le vendeur avant l’acquisition, concourant à la production ou la livraison d’un immeuble neuf au sens de l’article 257 1-2-2° du Code Général des Impôts.
(Sont considérés comme immeubles neufs, au sens de l’article 257 1-2-2° du CGI, les immeubles qui ne sont pas achevés depuis 5 ans ou plus. Cet achèvement peut résulter d’une construction nouvelle ou de travaux portant sur des immeubles existants qui ont consisté en une surélévation ou qui ont rendu à l’état neuf soit la majorité des fondations, soit la majorité des éléments hors fondations déterminant la rigidité de l’ouvrage, soit la majorité de la consistance des façades hors ravalement, soit l’ensemble des éléments de second œuvre énumérés à l’article 245 A de l’annexe 2 du CGI dans une proportion au moins égale aux deux tiers pour chacun des éléments.)
Dans ces différents cas, le prix de revient pour l'application du taux de réduction d'impôts est calculé sur le prix des locaux augmenté du montant des travaux de transformation ou de réhabilitation. Les revenus défiscalisés sont ceux de l‘année d’achèvement des travaux.
Délais d'achèvement du logement ou des travaux
L’article 75, I-A de la loi fixe un délai dans lequel le logement ou les travaux, selon le cas, doivent être achevés.
Ainsi, dans le cas d’un logement que le contribuable fait construire, le délai d’achèvement, actuellement fixé au 31 décembre de la deuxième année qui suit celle de la demande de permis de construire, est porté à trente mois après la date d’obtention du permis de construire.
Concernant les logements acquis en VEFA (Vente en Etat Futur d’Achèvement), il est désormais précisé que l’achèvement du logement doit intervenir dans les trente mois qui suivent la date de la déclaration d’ouverture de chantier.
Source : http://www.scellier.fr/zones-geographiques-scellier.php
